COMIN见学丨“更新与创新”——走进鼎好大厦、中海地产广场
2021-12-15 15:28作者：COMIN中国
在2021年即将逝去的时刻，非常有必要回顾一下2021年的北京写字楼市场，这一年，是行业重新思考既往规则和思路的一年，也是创新突变的一年。COMIN中国为大家推荐诸多的创新实践案例并举办过相关租赁创新去化的课程。时至年底，我们觉得无论如何，不该错过城市更新年度典范之作——鼎好大厦以及租赁去化创新实践案例——中海地产广场，12月29日，COMIN中国将带您与我们一起来到项目现场，现场参观、现场交流，并邀请项目负责人举行专题讲座，分享他们的实践和思考。鼎好大厦于2003年完工，距今已经19年，外立面老化、设备陈旧、建筑设计不合理的问题日益突出，老旧的基础设施也已经限制了整体的租金水平的增长，其作租金已经显著低于周边楼宇。2021年通过进一步升级改造，释放了其增值潜力，全新的业态调整，展现了其顺应时代变化的实力。2019年其被收购时租金单价平均约为8.5元/㎡/天，而最新数据显示其接近改造完成的DH3栋写字楼平均单价已经高达约12-15元/㎡/天，租金增值幅度高达40%-75%，租金已经逼近中关村标杆融科资讯中心。一般而言，商业建筑相较写字楼的平面形状会更大，且在外部采用封闭式墙体以避免紫外线的直射。而办公楼则要求开放式的外立面以提供更好的视野和采光效果。因此其纵深一般约为12-14米，实现纵深的转换是“商改办”业态成功调整的关键。在升级改造前，鼎好大厦是一个进深约60m的封闭式多边形平面形状建筑，这对于办公业态使用而言过于压抑，且内部采光效果非常差。为实现楼宇的改造和业态调整，投资人邀请株式会社日建设计进行操刀以重新设计。日建设计从外轮廓线向内部设定了适合办公楼的进深尺度，中间剩余部分拆除从而设置为采光中庭，中庭将成为自然光的通道，光自屋顶向办公大堂自然倾泻，极大提升了租户采光通透性和舒适性。外立面的调整由原本封闭式的商业大楼被改造为开放式的办公楼，在兼顾成本的前提下对外立面进行了全方位的升级改造，甚至修改了部分外立面的形状，使其更加的立体现代化。为凸显中关村独特的科创风格特色，日建设计在地下、地上及屋顶搭建商务交互平台，将各栋、各地块有机的融合在一起，提升了整个社区的创新和活力，包括将2层设置为“创新平台”作为企业和访客的创意空间以及在屋顶修建作为屋顶花园以供租户的放松休闲空间。“鼎好”是为大家所熟知的电子商城，顺应时代的需求，通过改造提升、用途变更和重塑外观的处理手法，实现既有建筑的蜕变再生。在既建筑外形及历史渊源的基础上翻新改造，重塑城市形象，通过传承记忆的手法，用建筑开启城市更新，为零碳化发展助一臂之力。中海地产广场位于永定门外陶然桥东南侧，这里不属于成熟商务区，也无产业基础，是租户选址的一个盲区。在2021年7月主力租户华为等相继离开后，出租率跌至50%左右。面对市场严峻挑战、预算经费有限以及项目所处地段先天不足这三大困难，通过建立项目“人设”，打造差异化的IP，成为项目重塑竞争力的关键举措。北京中海地产广场提出了“写字楼文化差异化”和“样板层娱乐化、体验化”两个理念，并据此对项目进行了重新的定位和包装，根据租户组合以及地段特征，打造了两个文化IP，分别是：“红宇宙魔方”和“发现北京”项目租户以国企为主，加之中海自身的红色基因，红色文化成为了中海地产广场第一个文化符号。借鉴当前流行的“国潮风”以及“朋克风”，项目以酷潮的流行风格、密室的时尚结构，重新演绎了激情燃烧的革命岁月，打造“红宇宙魔方”主题展。“红宇宙魔方”选取了毛主席的四句诗作为主题，分别是：“恰同学少年”，主题词“少年”，讲述毛主席青少年时期的历史；“中华儿女多奇志”，主题词“中华儿女”，讲述党史上的英雄模范人物；“敢叫日月换新天”，主题词“敢”，讲述中国共产党带领人民取得的伟大成就；“一万年太久，只争朝夕”，主题词“争”，讲述中国共产党领导人民取得的重大战争胜利在此基础上，项目进一步推出了“红宇宙魔方”的IP周边项目位于东城区永外街道，这里是明朝所建老北京城的外城部分，历史文化底蕴深厚，北京文化成了中海地产广场的第二个文化符号。项目以“发现北京”为主题，利用自身得天独厚的地理位置，诠释了老北京城悠久的历史以及诸多典故，让参观者在体验、游览的过程中，了解北京历史。“发现北京”包括两部分，一部分是“发现北京观景台”，以窗贴的形式逐一介绍北京城的文物古迹及著名地标。另一部分是“北京中轴线之旅”，以地贴的形式引导参观者身临其境感受老北京“四九城”的布局及历史典故。自文化IP推出以来，已接待了来自租户、代理行及政府部门的多批次参观考察，并获得了一致好评，均表示中海地产广场焕然一新的项目形象令人印象深刻、充满期待。
