提升资产管理能力，迎接办公REITS到来

今天为您带来的是中国 REITs 联盟秘书长、北京睿信投资管理有限公司董事长王刚先生在2021COMIN中国分享的主题演讲《提升资产管理能力，迎接办公REITS到来》。他将从他的角度更多来讲讲从金融角度，从REITs角度商业地产，特别是跟写字楼之间的关系。希望对您有所帮助。

王刚总在2021COMIN中国       

在演讲开始之前，我想知道各位，今年的5月31号中国有9只公募REITs在两个交易所募集，当时场面还是很火爆的，都有谁参与过募集的、申购过REITs。

6月21号REITs就在上交所上市了，深交所4只，上交所5只，上交所涨了不均不到10%，深交所最高的有到15%。6月上市以后，可以很容易的买公募的REITs。有谁持有过中国公募REITs。

REITs或者是地产基金实际是跟大家联动比较高的，事实上金融这件事情也很重要，你需要一个很好的金融产品在后面撑着你，就像为什么正大做得相当好？是因为有巨大的财力在后面支撑。包括后期维护，为什么中国国贸能不断地把资产做好？整体空置率在20%以上，但是国贸空置率比较可控，的确在于资产管理、运营管理、租户管理甚至前瞻性地产科技的应用，如何通过资产管理使你在市场恶劣竞争当中胜出，或者使你产生租金溢价，这是做投资比较关心的。所以运营和资产管理包括REITs都是有很大的关系。

没有流动性的产品，实际资产都是不流动的，举个例子，假设所在的楼它估值30个亿，30个亿的楼宇，全球能够买的起30个亿的楼宇的公司在几十家，真正会出价买你资产的人可能也就是二三十家就不错了。所以巨额的不动产交易实际是跟老百姓没有关系的，但是现在通过REITs可以打成30亿份，1块钱一份，那对大家就很容易交易，而且随时可以在交易所买卖，手机可以随时买卖。这样非常容易把30亿份卖掉，而且很容易交易出来，这个楼30个亿，让你明天变出20个亿都做不到，或者25个亿卖掉也卖不掉，因为没有流动性。如何让不动产流动起来这是REITs的核心逻辑。

这是REITs的论坛、会议，每年12月份有一个年度论坛，2019年三亚，2020年在北京。做了一些REITs报告。

我主要讲三部分内容，全球的REITs怎么样，中国REITs什么情况，资管能力和REITs之间的关系。

REITs的英文单词就是叫Real Estate Investment Trusts，中文叫做不动产投资信托基金，集合大家的基金买资产项目公司的股权，资产是不动的，在上面的股权或者是基金份额可以交易，这样解决了楼散售，现在像商业、写字楼凡是散售的，它的物业能够维护好的不多。

把REITs作为四类资产，现金、债券、REITs、股票，它还可以随时交易，做得好还有股价的溢价。

有几个特点，必须得投有稳定现金流的资产，不像股票，不动产最大的特点你能够知道背后资产到底值多少钱，就像这个楼值30个亿，估值30个亿，但是它的底应该不在，25个亿总是它的底，所以你是有底线的。它的资产实际又有稳定的现金流保证这个东西不会有巨幅的波动，但是股价可能会有比较大的波动。所以股价调整的时候是买和卖好的机会。

再一个就是强制分红，每年必须将至少收益的90%在当年分配给投资人。还有产品透明、信息披露充分。REITs出来以后大家了解不动产行业更容易了，像国内基础设施REITs基金招募说明书或者类似于招股说明书，有一千多页，大家细心看的话里面估值报告、财务报告都有，上市公司都不会有这么详细的公告，里面有很多有意思的东西，比如不动产行业最重要的资本化率，资本化率这个数以前没有这样的数据来源，现在REITs必须给你公布这些东西，然后有税收优惠，香港、新加坡都有，国内现在不是很明确，可能在REITs试点结束之后财政部会推一些REITs的优惠措施。

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内在价值是怎么把楼宇管的越来越好，外在价值不能只是一个楼，要往外拓。

这是全世界都有的，中国2021是年正式有的，美国是全世界最大的，大概一万多亿美金，中国9只大概300亿人民币，但是未来我觉得中国可证券化的资产规模几万亿人民币是有的。

这是美国的情况，REITs闻起来是不动产，看起来像债券，运行起来像股权，有真正的股价波动，做好了股价有增值收益。

这是美国REITs回报率，2021年到现在是18%的收益，它有很多股权收益，除了分红之外。25年的年均下来是10.5%。我觉得一个好的REITs评价就是每年分红4-5亿，股价每年涨4-5%，这样每年挣8-12%，中值是10%，这是比较好的REITs。物业类型很多，中国首推的是基础设施REITs，美国REITs是啥都可以REITs，政府大楼、监狱、林地、医院，能够看着的有现金流的资产都可以REITs，去纽约或者美国大的城区里面，放眼望去，写字楼、酒店，希尔顿酒店全是REITs，所以它是一个不动产证券化率相当高的，而且什么行业都有。

世界上最大的REITs就是美国的电信卡，就是手机背后的信号塔，中国铁塔在香港上市。今天比较偏写字楼，举两个美国最有名的案例，讲案例大家能够记得住，美国最大的两只写字楼REITs，一个叫ALEXANDRIA公司，一个是Boston Properties，这是一个经验教训，专门写了2007年收购美国最大的写字楼组合，股票代价叫EOP，把最大的写字楼下市掉了，所以美国最大的写字楼REITs2007年被下市，然后拆散卖了，是把楼拆散了卖，几十栋楼拆成几十个包卖掉。

ALEXANDRIA市值300多亿美金，2000多亿人民币，所以它的楼宇有338处，基本在美国核心城市都有。波士顿有200亿美金。

图片来源于王刚总2021COMIN中国分享ppt

这是欧洲REITs市场，欧洲比较分散，每个国家都有自己的REITs，所以参照一下就行了，它的整个市场规模在2500亿美金左右。这是欧洲两个比较有名的REITs公司，一个叫gecina，还有一个叫Colonial。gecina在法国，Colonial在西班牙，因为我们跟欧洲REITs有比较深的合作，这些公司都比较熟悉。

图片来源于王刚总2021COMIN中国分享ppt

近邻是新加坡，新交所上市了42支REITs和BT，REITs总市值占新加坡股市总市值的12%。当前平均股息收益率为5.6%。平均负债率约37.8%，新加坡央行规定REITs负债率上限50%。物业类型新加坡很多了，公寓、酒店都可以做。

这是二级市场，说白了得给大家挣钱，别看楼波动不大，但是REITs股价波动很大，选了五个涨的最多的，七年半，从最高的涨到110%，也还是不错的，每年还要给你4-8%左右的分红，当然差的也很多，差的跌了85%都有。所以REITs怎么选还是挺重要的。

举两个新加坡的案例，凯德，它的商业信托规模在135亿新币，六七百亿人民币的规模。还有一个是FRASERS在55亿新币的规模。

香港它是2015年跟领展差不多同期在香港做的REITs，另占规模1500亿港币了，也是全亚洲最大的REITs，像北京的中关村，海淀黄庄的欧美汇就是领展旗下的，上海比较知名的是收购了万科七宝购物中心50%的权益。剩下的是汇贤、春泉，还有招商局商业信托，12是顺丰房托基金。整个REITs活跃度除了领展活跃度比新加坡弱一些。这是林总的越秀还有招商蛇口招商局的商业信托。

图片来源于王刚总2021COMIN中国分享ppt

中国现在推的是什么？地产一直处于调控状态，写字楼、商场跟住宅之间也没有什么关系，房价上涨关联度不是很高，但是的确存在一个输血通道，开发商把商业楼宇商场卖了，拿住宅的地，有可能推高地价、房价，我觉得早晚也得允许上，因为有这么大的存量。

中国REITs真正进程是6月21号开始公募上市了。我们的REITs跟国际上有什么区别呢？之前我们推的都叫类REITs，类REITs是一个债，这次推的是权益的，权益翻过来就是不保本，也没有抵押，只有资产，买贵了有可能赔钱，但是的确是给你分红，所以怎么买？买什么样的资产？怎么样管就变得很重要。

图片来源于王刚总2021COMIN中国分享ppt

因为REITs没有单独立法，所以借用了公募基金结构，中国大约有8000只公募基金，到底买哪只？我们也借用了基金的形式，但是REITs是一个单独的门类，它有点类公司，所以做得是基金申购，但是本质上买的是类公司的东西，结构上就给大家讲这么多。

我们主要做哪几种类型？实际跟不动产相关的或者跟房地产相关的就是物流仓库、产业园，产业园必须是工业用地和科研用地，商办用地还不行，还有数据中心。很多还有特许经营权、高速公路、污水处理包括市政基础设施，新发行的能源类的，清洁能源，包括第八和第九新出的，因为大城市住房问题很大，所以对于保障性租赁住房，这是接下来越来越与房地产比较近了，这也是7月2号刚刚发文允许推的东西，还有5A级景区，美国好像没有5A景区上市，中国也会有中国的特色，也增加了很多门类。

图片来源于王刚总2021COMIN中国分享ppt

6月21号上市仪式，我选择了去上交所见证这个历史的时刻，的确还是很激动人心的。上了三条产业园，两条高速，一个垃圾焚烧发电。

我们列了两个产品，一个是陆家嘴世界金融广场，还有大望路那边的合生汇，产品规模80亿，发行利率4.35%，比银行买理财还要高，因为郭树清主席老说收益太高都是骗人的，理财现在有些中小银行卖也能卖4%，但是客观来说不知道他投的是什么，肯定是组合出来的。理财年化一年三个点左右，因为要刚兑，或者是想不刚兑，我主要想知道投什么，买REITs看这个楼定期逛一逛，没有人的话就把REITs抛掉。你可以去看，比如前段说怎么看高速公路，大家开着车去高速公路上看一看车流量怎么样，物流仓库、数据中心，当然它是封闭的，你到门口它不让你进去，你到门口数数有没有货车，就知道REITs值不值得买。

图片来源于王刚总2021COMIN中国分享ppt

我们也组织了一些物业访问，前一段组织去门头沟看垃圾焚烧发电，实际也都是前九单REITs的一只，只有看那些物业你才知道到底买的是什么，中国股民靠小道消息在买，靠股评、看报纸，那些都不扎实，扎实的是你要看这些资产，问询他今年管理怎么样，明年有什么计划，这也是管理这块很重要定价的一个要素。

我们把中国成熟市场的REITs跟类REITs、中国基础设施公募REITs做了一个对比，公募REITs是一个权益性，而且随时可以在交易所，3块多钱到13多块钱一股，很容易买卖。

图片来源于王刚总2021COMIN中国分享ppt

评估方法，收益法、净资产法，实际REITs像中基普洛斯REITs是百分之百用的资产评估法，你能不能把租金做好、出租率做好，能不能把费用控制住，这直接影响整个资产和整个REITs的估值。   

图片来源于王刚总2021COMIN中国分享ppt

我们强调一点，资产或者资产管理、资产运营很重要，再一点就是资本和资本资产管理，再加上假设中国的公募REITs有一天对写字楼、商场开放，一般REITs出台都是CEO、CFO、COO和投资者关系紧密，我们希望早点见到中国的商办REITs在中国大陆上市，在这之前可以自己去新加坡上市也行，做类REITs也行。再一个就是每个人可以投资REITs，我的书的名字就叫做《投资REITs、积累财富》，我觉得REITs对于资产配置来说，你拿10-20%的钱买买REITs，或者可以替代你的理财的东西，尤其咱们做这个行业，买REITs就会看，看行业的变化，资产的变化，这对于你的本职工作都会比较有用。