疫情对商办行业的五大影响及应对

作者:COMIN中国
还记得2019年在COMIN中国年会中提到的,在未来的10年,中国经济的发展道险且艰,中国的写字楼行业作为经济发展的晴雨表,也会首当其冲的感受到其中的不易。
就在1个多月前,谁也没想过,2020年竟以这样的方式“魔幻”开始:一只叫作“新型冠状病毒“的黑天鹅扑面而来。此次疫情已经充分证明,一场重大传染病事件对中国政治、经济、社会的打击不亚于一场局部战争。当疫情来临时,社会经济的速冻式隔离,每天造成的经济损失是以百亿、千亿为单位的估计。任泽平博士曾在《宏观论道:当前形势下的中国经济与资本市场展望》中指出,疫情对中国经济的冲击,二月份是负增长,一季度GDP增长4%左右,相比2019年4季度的6%,大致下降2个百分点左右。

为打赢疫情防控阻击战,全国各地也积极采取了多种防控措施,对于遏制疫情起到了极为重要的作用。当然,这些紧急状态下的措施不可避免地会对一定时期的商办行业产生较大的影响。


自从北京市以及全国各政府政策 “鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户适度减免疫情期间的租金,各区对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴”的出台,一时间遇到很多租户们减免租金的呼声。在疫情之下,商办楼宇的业主方们该如何更好的看待当下的问题呢?又如何做好充分预判,提前准备,以便于在疫情过后迅速有效的开展工作呢?

疫情对中国商办行业的五大影响:


1.对宏观经济以及资本的影响短期显著

中国作为全球第二大经济体系,中国的疫情无疑会影响全球经济增长,全球利率可能会保持低位或进一步降低。就目前国际形势而言,中国的进出口贸易受生产端以及国际舆论的压力日渐凸显。鉴于商业地产的销售与租赁受到疫情影响,杠杆率过高的开发商和业主可能面临现金流方面的挑战。现金流承压,行业业绩下行风险加大,会造成行业的整体流动性风险在提高;若增加政策供给端的力度,短期内可能平滑部分波动。


疫情对资本市场的影响短期来看相对显著,还体现在两个层面:投资者信心和经济基本面。在疫情期间,市场的波动还会加大,这会给市场投资者带来一定的心理恐慌。导致短期避险情绪上升,资本市场波动会有所加大。 同时,2020 年初,随着中美贸易战的暂时告一段落,近期政府出台的一系列开放政策所带来的利好,也不得不因突发疫情而延迟作用于市场。


由于当前的宏观经济和市场的不确定性,投资者将会更青睐门户城市和提供稳定收入现金流的优质资产。其中物流地产的表现将更为稳健,医药产品冷链也将面临长期的发展需求。短期内,不必要的会议和差旅等商务活动的削减也将导致房地产投资活动放缓。但同时,2020年仍将是房地产债投资的良好时机。


2.对商业地产冲击最大


对商业地产租户而言,疫情对宏观经济的影响巨大,餐饮、旅游、酒店、机场、航空、零售、院线等服务行业都正在在承受着巨大压力。加之,多行业企业的复工延期,以及复工后需采取额外的防控措施,让酒店、餐饮、旅游、零售等行业的实体店面遭受更为惨重的经济损失。参考2019年春节旅游收入5139亿元,预计今年旅游业的直接经济损失也不低于5000亿元。餐饮业一季度的损失高达万亿元,并随着疫情的结束时间而影响持续。


对商业地产企业来说,一方面下游的零售等行业受疫情影响,无论是投资需求还是租赁需求都已经收到很大受影响,为下游租户减免租金也将进一步削弱其现金流;另一方面,由于部分商业地产企业出于统一规划运营考虑,将部分销售后的商铺售后回租一定时间,若此业务规模较大,每月固定租金支出将加大其流动性压力。


3.对写字楼市场挑战严峻


尽管相对于疫情对商业地产的零售市场的冲击,写字楼市场的影响相对好一点,但鉴于2019年全国大部分城市的写字楼空置率水平一直处于攀升状态,此次疫情对宏观经济的拖累,对写字楼租赁市场的影响也很巨大。


一方面是持续性的市场供应,加大供过于求的租户市场形势;一方面很多写字楼的租户企业在疫情的冲击下需求进行断崖式的削减,空置率会继续走高。加之疫情期间,政府对于中小微企业的租金减免政策的实施,租金收益下行的压力增大。


根据近期COMIN中国与业主方会员们的持续性沟通,对于写字楼市场面临的共性的问题进行了简单的汇总与整理,以享惠行业。


1)楼宇租金减免的实施该如何更好的与租户们沟通


根据与行业会员们的沟通,由于目前疫情结束期限还不能很好的断定,写字楼在响应政府政策时候,要根据自身项目的实际情况,与租户们进行充分的沟通理解,制定彼此心理均衡的方案。建议沟通原则本着疫情结束后统筹实施的思路,既可以稳住租户又能最小化减少业主方的损失。这与戴德梁行温静女士给到行业的建议不谋而合。


如在刚签约未入住的情况下,建议装修期/免租期的相关事情,是等所有二装工程结束,客户入驻,疫情结束后再统筹考虑。可以对免租期进行补偿,同时把补偿的免租期部分放在整个租期末,这样既不影响今年的现金流,又能在末期挽留租户。如果有租金递增协议,后期租金大于前期租金,对于租户心理上还能进行很好的平衡,两全其美。谈判未签约、或者没谈定合同的,最好能把起租时间延后,免租期往前放,才能抓住客户,不至于流失。


对于已签约的租户沟通,租金优惠或者减免不一定非要体现在租期的层面,也可以兑换成增值服务。例如综合体的项目用自持配套兑换、集团性公司用彼此有链接的业务兑换,不把焦点集中在免租的思维意识上,重要的是给租户们一个心理上的平衡,给彼此一种相互的支持与鼓励。



2)租户以不可抗拒力为由要求租金减免时怎么处理?


首先理解什么是不可抗力。不可抗力指合同订立时不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,即“三不能”特征;作为法定免责事由,即使合同中未有不可抗力条款,亦可直接援引法律主张免责。不可抗力主要包含以下两类事件:

①自然灾害事件:例如台风、地震、海啸、洪水、冰雹、山崩等;

②社会异常事件:例如战争、动乱、罢工等。


疫情是否属于不可抗力/免责事由,应当从合同约定、法律法规及疫情时期的特殊规定综合判断。这与租约的条款约定有很大关联。此次疫情已被依法纳入乙类传染病,并采取甲类传染病防控措施、各省启动一级响应措施、WHO将其列为PHEIC,可将其认定为“瘟疫”、“传染病”。反观租约条款,是否在不可抗力条款直接包含了“瘟疫”、“传染病”或类似表述,如包含则直接适用合同约定,进行相应约定的减免;如无,则需另外商议,除政府明确规定国有企业对中小微企业的减免措施外,非国有企业需与租户进行重新协商协商,但租户不能以此作为租金减免的必须性借口去抗拒缴纳租金。


需要注意的是,对于已经签订租赁合同,但仍在装修过程中尚未投入使用的租户企业而言,受疫情影响,办公场所装修项目工作客观上无法按期完成,由于装修期间一般属于出租人承诺的免租期间,因此承租人可以依据不可抗力因素主张适当延长装修期间即免租期间。


3)因为疫情抗拒交纳租金怎么办?


由于疫情发生的突然性,业主方与租户企业应多相互理解,但不意味着租户可以进行违约而抗拒缴纳租金。对于抗拒缴纳租金的企业,建议如下:

1) 依约发放缴款通知单;

2) 复工后请法务以律师函的方式催缴第二次,对于拒签退回的不要拆开,以备用;

3) 根据企业复工情况和平时缴款信用,对优质企业给予缓交政策,延期缴款的要双方签署备忘录,客户方盖公章确认,以备用;

4) 对于依旧拒不缴纳租金者,由律师发出正式的解约函

5) 注:因受疫情及政府、场所管理主体的限制复工措施的影响,导致企业无法正常复工的,应当认定为不可抗力事件,企业作为承租人有权主张减免相应的租金,但是减免租金的范围宜以企业实际复工时间为准。对于因不能规定正常复工的企业,在延缓租金缴纳期间,不能进行解约处理。


4)中小微企业的规划标准是什么?-仅供参考


根据工业和信息化部国家统计局国家发展和改革委员会等部门2011年的发文规定,中小企业划分为中型、小型、微型三种类型,具体标准根据企业从业人员、营业收入、资产总额等指标,结合行业特点制定。各行业划型标准为:

(一)农、林、牧、渔业。营业收入20000万元以下的为中小微型企业。其中,营业收入500万元及以上的为中型企业,营业收入50万元及以上的为小型企业,营业收入50万元以下的为微型企业。

(二)工业。从业人员1000人以下或营业收入40000万元以下的为中小微型企业。其中,从业人员300人及以上,且营业收入2000万元及以上的为中型企业;从业人员20人及以上,且营业收入300万元及以上的为小型企业;从业人员20人以下或营业收入300万元以下的为微型企业。

(三)建筑业营业收入80000万元以下或资产总额80000万元以下的为中小微型企业。其中,营业收入6000万元及以上,且资产总额5000万元及以上的为中型企业;营业收入300万元及以上,且资产总额300万元及以上的为小型企业;营业收入300万元以下或资产总额300万元以下的为微型企业。

(四)批发业。从业人员200人以下或营业收入40000万元以下的为中小微型企业。其中,从业人员20人及以上,且营业收入5000万元及以上的为中型企业;从业人员5人及以上,且营业收入1000万元及以上的为小型企业;从业人员5人以下或营业收入1000万元以下的为微型企业。

(五)零售业。从业人员300人以下或营业收入20000万元以下的为中小微型企业。其中,从业人员50人及以上,且营业收入500万元及以上的为中型企业;从业人员10人及以上,且营业收入100万元及以上的为小型企业;从业人员10人以下或营业收入100万元以下的为微型企业。

(六)交通运输业。从业人员1000人以下或营业收入30000万元以下的为中小微型企业。其中,从业人员300人及以上,且营业收入3000万元及以上的为中型企业;从业人员20人及以上,且营业收入200万元及以上的为小型企业;从业人员20人以下或营业收入200万元以下的为微型企业。

(七)仓储业。从业人员200人以下或营业收入30000万元以下的为中小微型企业。其中,从业人员100人及以上,且营业收入1000万元及以上的为中型企业;从业人员20人及以上,且营业收入100万元及以上的为小型企业;从业人员20人以下或营业收入100万元以下的为微型企业。

(八)邮政业。从业人员1000人以下或营业收入30000万元以下的为中小微型企业。其中,从业人员300人及以上,且营业收入2000万元及以上的为中型企业;从业人员20人及以上,且营业收入100万元及以上的为小型企业;从业人员20人以下或营业收入100万元以下的为微型企业。

(九)住宿业。从业人员300人以下或营业收入10000万元以下的为中小微型企业。其中,从业人员100人及以上,且营业收入2000万元及以上的为中型企业;从业人员10人及以上,且营业收入100万元及以上的为小型企业;从业人员10人以下或营业收入100万元以下的为微型企业。

(十)餐饮业。从业人员300人以下或营业收入10000万元以下的为中小微型企业。其中,从业人员100人及以上,且营业收入2000万元及以上的为中型企业;从业人员10人及以上,且营业收入100万元及以上的为小型企业;从业人员10人以下或营业收入100万元以下的为微型企业。

(十一)信息传输业。从业人员2000人以下或营业收入100000万元以下的为中小微型企业。其中,从业人员100人及以上,且营业收入1000万元及以上的为中型企业;从业人员10人及以上,且营业收入100万元及以上的为小型企业;从业人员10人以下或营业收入100万元以下的为微型企业。

(十二)软件和信息技术服务业。从业人员300人以下或营业收入10000万元以下的为中小微型企业。其中,从业人员100人及以上,且营业收入1000万元及以上的为中型企业;从业人员10人及以上,且营业收入50万元及以上的为小型企业;从业人员10人以下或营业收入50万元以下的为微型企业。

(十三)房地产开发经营。营业收入200000万元以下或资产总额10000万元以下的为中小微型企业。其中,营业收入1000万元及以上,且资产总额5000万元及以上的为中型企业;营业收入100万元及以上,且资产总额2000万元及以上的为小型企业;营业收入100万元以下或资产总额2000万元以下的为微型企业。

(十四)物业管理。从业人员1000人以下或营业收入5000万元以下的为中小微型企业。其中,从业人员300人及以上,且营业收入1000万元及以上的为中型企业;从业人员100人及以上,且营业收入500万元及以上的为小型企业;从业人员100人以下或营业收入500万元以下的为微型企业。

(十五)租赁和商务服务业。从业人员300人以下或资产总额120000万元以下的为中小微型企业。其中,从业人员100人及以上,且资产总额8000万元及以上的为中型企业;从业人员10人及以上,且资产总额100万元及以上的为小型企业;从业人员10人以下或资产总额100万元以下的为微型企业。

(十六)其他未列明行业。从业人员300人以下的为中小微型企业。其中,从业人员100人及以上的为中型企业;从业人员10人及以上的为小型企业;从业人员10人以下的为微型企业。


4.在线办公新形势应势而生


由于新冠肺炎极强的传染性,对于春节返程的企业员工而言,居家隔离成为了最好的防疫方式。在这样的大背景之下,不少企业选择让员工在家网上办公,通过电话、网络等灵活方式在家完成相应工作。目前,全国有将近千万家企业、近两亿人开启在家办公模式。

历次危机都会催生新的行业风口,在本次疫情爆发后,企业对于远程办公的需求剧增。未来的趋势,工作不再受地理空间限制。而个体崛起的时代,未来将有越来越多的线上办公体验模式,中国存在着巨大的渗透空间。但同时,笔者依旧认为集中办公具有着本身沟通交流与协作的高效性。群聚的团队性行为才能更有力得促进的商业价值的创造。


5.智慧科技应用变革消费与应用


2020年,不断演变的租户需求正在孕育商业地产市场新契机。科技创新与应用将引领新契机的发展节奏与消费模式。人工智能(AI)、和云计算等的加速发展,会颠覆行业的传统发展模式。线上看房、线上讲盘、线上会议、线上购物等体验模式已经初显端倪,甚至有风起云涌之势。


对于各商业地产项目,加强对访客系统、设备设施系统、客户服务系统等的线上智慧平台的搭建,不仅对于疫情期间乃至后续的楼宇资产价值的管理至关重要。


对新零售而言,疫情期间,实体零售生意不温不火,但物流快递却最忙。线上与线下相结合的新零售业态表现不凡。盒马鲜生线上线下深度一体化的运作模式,在春节期间得到验证的同时实现了低成本、大量稳定客源的引流,仅今年春节期间的备货就是平时的5到10倍,是往年春节的2倍左右。美团推出的“无接触配送”,通过即时通讯系统等渠道通知用户自行取餐。在病毒疫情面前,实体零售的最大优势在于离本地的消费者更近,可通过数字化系统把门店当成前置仓,在任何境况下,都有转危为机的尝试。对此,首都经济贸易大学教授陈立平认为,危机也是推动零售业发展最好的动力。



科技改变生活,科技引领消费,科技也在变革着我们的行业。

总之,从长期来看,我们依旧要乐观预期疫情能够尽快得到控制,负面影响会逐步消退,并迎来消费的V形增长。商办市场虽然短期受疫情影响需求放缓甚至停滞,但长期需求依旧存在,甚至会在疫情过后进行强力复发,这对于商业地产开发企业和运营企业是挑战也是机遇。

在疫情彻底结束之前,我们要做的就是努力优化内部运营效率,提升重大事件的应急预案能力。趁着大家都慢下来的时间,反观总结,练好内功,在市场恢复时实现抢跑。衷心期待着中国商办行业的活力回升!




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