五大最抢手租户的选址需求分析

文章附图


作为写字楼租赁从业人员,您对您的写字楼租户到底了解多少?他们的真实需求是什么?租金预算是多少?对项目的硬件需求又有哪些?只有彻底了解您的潜在租户,才能“运筹帷幄,决胜千里”。


在市场遇冷的情况下,COMIN中国节选租赁课程部分内容,供行业朋友参考。此文内容由COMIN中国专家讲师,戴德梁行董事严区海提供,版权所有,未经许可不得转载及用于其他商业目的。


一、中外资银行支行的选址分析


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1. 银行是不少写字楼首选的客户,但是适不适合您的楼宇,需要根据自己的定位来判断:

2. 需求趋势:一颗星,下降中:受到电子化银行的冲击,支行的需求不断下降中(1颗星)

3. 租期内稳定性:(5颗星)非常高

4. 到期的续约率:非常高(5颗星)

5. 扩租机会:比较低(1颗星)

6. 一般的面积需求:外资银行:200-300 平方米(建筑面积);中资银行: 500-800 平方米(建筑面积)

7. 地理位置:要求人口密集度高并且附近居民收入水平较高的区域办公

8. 人员密度:较低(1颗星)

9. 租金预算:较一般商业的租户高(4颗星):人民币300-500 /平方米(建筑面积)/ 月

10. 租赁期限: 5到10年

11. 技术要求:分体空调,运钞车停车位,监控设备,电力供应量要求较大

12. 平面要求:足够的进深便于设置柜台,相对要求格局方正

13. 特别要求:非常明显的标识权,刀旗招,走马灯

14. 决策流程特点:周期长(3-6个月),审批时间长(中资银行需要1-3 个月,而外资银行需要北京银监局批准因此会更长)

15. 对于业主方的挑战:超长的租约同时又面临较低的租金增长幅度/ 招牌权/超长的决策流程

16. 对于业主方的正面效果:稳定的现金流,有一定的品牌效应(受电子银行发展的影响,楼内租户对于银行的需求在减少)


二、中外资银行总行的选址分析


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1. 需求趋势:保持稳定:整体的需求保持稳定(2颗星)

2. 租期内稳定性:非常高(5颗星)

3. 到期续约率:非常高(5颗星)

4. 扩租机会:较高(4颗星)

5. 一般的面积需求:外资银行:2,000-5,000 平方米(建筑面积);中资银行:8,000-20,000 平方米(建筑面积)

6. 地理位置:一般要求核心区(金融街/长安街/CBD ),便捷的轨道交通

7. 人员密度:比较低: 20-30 平方米/人(2颗星),对于大楼的能耗相对较低

8. 租金预算:较一般企业高(4颗星):人民币270-420 /平方米(建筑面积)/ 月

9. 租赁期限: 5到8年

10. 技术要求:加时空调,监控设备,电力供应量要求较大,多家网络公司接入大厦

11. 平面要求:相对要求格局方正,希望传统的平面布局

12. 特别要求:非常明显的标识权,较多的停车位需求,气派的大堂等公共区域

13. 决策流程特点:周期长(6-12个月),审批时间长(中资银行需要1-3 个月,而外资银行需要银监局批准因此会更长);决策时一般需要多个部门审批(尤其中资银行)

14. 对于业主方的挑战:超长的租约但较低的租金增长幅度/客大欺店/标识权

15. 对于业主方的正面效果:非常稳定的现金流,有一定的品牌效应及聚集效应


三、中外资律师事务所的选址分析


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1. 需求趋势:外资律师事务所:整体的需求持续下降中(1颗星),中资律师事务所:需求比较旺盛(4颗星)

2. 租期内稳定性:比较高(4颗星)

3. 到期续约率:比较高(4颗星)

4. 扩租机会:中资律所较高(4颗星),外资较低(1颗星)

5. 一般的面积需求:外资律所:500-2,000 平方米(建筑面积);中资律所:2,000-15,000 平方米(建筑面积)

6. 地理位置:核心区(CBD /东二环最为密集),便捷的轨道交通,对于大楼附近的配套餐饮要求较高

7. 人员密度:比较低:约15-25 平方米/人(2颗星),对于大楼的能耗相对较低

8. 租金预算:较一般企业高(4颗星):人民币270-420 /平方米(建筑面积)/ 月

9. 租赁期限: 3到5年

10. 技术要求:加时空调,电力供应量要求较大

11. 平面要求:受律所行业的特殊平面布局限制,他们对于平面的要求非常苛刻(严格限制的进深)

12. 特别要求:对于大楼的硬件及软件质量要求很高

13. 决策流程特点:周期长(6-12个月),决策人员特殊而复杂:一般由管委会决策

14. 对于业主方的挑战:对于大楼的硬件及软件要求都很高,决策过程扑朔迷离

15. 对于业主方的正面效果:稳定的现金流,有一定的品牌效应


四、新兴互联网选址分析


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1. 需求趋势:指独角兽企业(滴滴,今日头条)或完成C轮融资的互联网企业(途家;人人车等)

2. 租期内稳定性:中等(2颗星);有一定的违约风险

3. 到期续约率:低(1颗星)

4. 扩租机会:非常高(5 颗星)

5. 一般的面积需求: 5,000-20,000 平方米(建筑面积)

6. 地理位置:上地,望京;酒仙桥等;对于便捷的轨道交通有强烈的需求

7. 租金预算:较一般企业低(2颗星):人民币150-260 /平方米(建筑面积)/ 月

8. 租赁期限: 3年

9. 技术要求:高速网络接入,加时空调,电力供应量要求较大,高配比的电梯,高配比的男女卫生间

10. 平面要求:强烈喜好方正的平面,单层面积超过2,000 平方米/层

11. 特别要求:对于大楼的硬件质量要求高

12. 人员密度:非常高:约5-7 平方米/人,对于大楼的能耗非常高

13. 决策流程特点:非常快节奏的决策周期(2-3个月),决策人一般为行政总监+CFO/CEO

14. 对于业主方的挑战:稳定性较差,有一定的风险,对于大楼的硬件的损耗很大,并且可能造成楼内其他租户的频繁投诉

15. 对于业主方的正面效果:入住后迅速提升出租率,带来较好的现金流


五、联合办公选址需求


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1. 需求趋势:需求非常旺盛(5颗星)

2. 租期内稳定性:中等偏低(2颗星)

3. 到期续约率:较低(租约太长)(3颗星)

4. 扩租机会:比较高(4颗星)

5. 一般的面积需求: 5,000-10,000 平方米(建筑面积)

6. 地理位置:偏好核心区,或者有强烈IT 行业氛围的商圈(望京;中关村)要求有便捷的轨道交通,对于大楼附近的商务氛围要求较高

7. 人员密度:约3-5 平方米/人,对于大楼的能耗较高

8. 租金预算:核心区(3颗星):人民币270-300 /平方米(建筑面积)/ 月;非核心区: 180-220/平方米(建筑面积)/ 月

9. 租赁期限: 5到10年

10. 技术要求:总部要求:多家网络接入,加时空调,电力供应量要求较大;职场:高配比的电梯,高配比的男女卫生间

11. 平面要求:方正的平面

12. 特别要求:办公空间可以有很大的设计创意空间(游泳池等);

13. 决策流程特点:决策周期短(1-3个月),决策人一般为管理团队

14. 对于业主方的挑战:需要有大量的企业注册在办公面积内;对于大楼的硬件的损耗很大,并且可能造成楼内其他租户的频繁投诉

15. 对于业主方的正面效果:入住后迅速提升出租率,带来较好的现金流




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